O valor dos escritórios nos Estados Unidos pode enfrentar uma queda igual ou até pior que a do “crash” do setor imobiliário em 2008. Essa é a avaliação da Fitch Ratings, em nota divulgada na última quarta-feira, 20, sugerindo que os preços ainda não encontraram seu patamar mais baixo.
Desde o início do atual ciclo, a valorização dos escritórios despencou aproximadamente 35%, marca ainda abaixo do recuo de 47% vivenciado na grande crise financeira. Contudo, não há indicativos de que a queda vá desacelerar em breve.
Contrastando com o cenário atual, após a crise financeira global, o valor dos imóveis se recompôs, alcançando cerca de 80% de seu ápice pré-crise no mesmo intervalo de tempo, recuperando aproximadamente metade das perdas de valor, conforme aponta a agência de classificação de risco.
Atualmente, os preços giram em torno do menor nível dos últimos quatro anos. A Fitch estima que a retomada do mercado pode se estender por um período mais longo que o pós-crise de 2008, impactada pela continuidade do trabalho remoto, dificuldades de refinanciamento e taxas de juros substancialmente mais elevadas.
Segundo estimativas do Goldman Sachs para o fim de 2023, entre 20% a 25% dos trabalhadores americanos seguem em regime de home office, o que diminui a demanda por espaços corporativos. Esse panorama sugere uma desvalorização duradoura dos imóveis comerciais, podendo resultar em perdas maiores que as antecipadas em títulos lastreados por hipotecas comerciais atreladas a empréstimos para escritórios.
A expectativa da Fitch é que a taxa de inadimplência desses empréstimos ultrapasse o ápice visto na sequência da crise financeira mundial. A agência prevê um aumento na taxa de 3,60% em fevereiro para 8,10% este ano, alcançando 9,90% em 2025.
“Desde 2020, a inadimplência em empréstimos CMBS para escritórios vem crescendo, ultrapassando quatro anos em 2022, contra a média de aproximadamente 2,5 anos observada de 2009 a 2019. Isso sinaliza que as liquidações de imóveis e as perdas consequentes para os empréstimos de escritórios atualmente inadimplentes podem perdurar até 2028 ou mais”, enfatiza a Fitch.
Este cenário desafiador para os escritórios insere-se em uma crise mais abrangente do setor imobiliário comercial. Em janeiro, o FMI advertiu sobre a maior retração de preços em meio século, exacerbada pelo aumento dos custos de empréstimo, que compromete o financiamento disponível para o setor.
A depreciação acentuada e o encarecimento dos empréstimos forçaram muitos proprietários a buscar extensões de seus financiamentos além do vencimento original. Analistas, contudo, alertam que tais medidas apenas postergam um colapso iminente, com uma onda de dívidas imobiliárias comerciais de US$ 2.2 trilhões prevista para 2027. Nesta semana, o Goldman Sachs destacou que a prática de renegociar e alterar condições de empréstimos comerciais não pode se estender por muito mais tempo.
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